如何化解房地产现金流危机

作者：李明俊

      这次金融危机给中国房地产带来的冲击和深度不够，加上政府出台的各种救市政策和措施，让房地产行业在很短时间内就迎来了“小阳春”，从而让很多面临生死考验的企业一下子就缓过气来，起死回生，这是好事，但从另外一个角度看，这更是坏事，会让很多人很快“好了伤疤忘了痛”，不能也不愿意好好做做总结。但对于聪明的理性的企业来说，面对2008-2009房地产急转直下的大变局，一定会认真思考，为什么会出现这次灾难？表面上看是外部金融危机引致，但深层次的原因到底是什么？相同的错误以后会不会重演？如何回避与化解？

      这次危机给房地产企业带来的直接冲击就是现金流出现危机。特别是2007年前高价拿地的公司，现金流普遍紧张甚至可用岌岌可危来形容。其中个由，从深圳智慧源管理咨询公司为房地产企业多年提供财税咨询的经验总结，我认为主要由以下原因构成：

一、盲目冲动造成战略失衡

       2004-2007年，中国房地产极速升温，短期内现金鼓胀起来的部分企业常会被新的商机冲昏头脑，连一些平时很冷静的企业也经不住诱惑，甚至主业与房地产根本不搭界的企业也要进入这个领域分一杯羹。造成“天价地王”不断涌现。战略失衡，财务杠杆失去节制，这是造成现金流危机的最主要原因。

     企业必须学会“拒绝机会”，学会做“战略平衡”。一个有竞争力的企业，应当有良好的战略规划系统和财务控制系统。战略规划系统不停地“扫描”企业外部环境，及时地把握新的发展机遇。但是财务控制等系统必须配套跟进，并且要经常评估，并及时对战略进行修正。

二、过分求快求大

      有的企业家贪快求大，无视企业自身的承受力。一个企业除非能不受限制地从企业外部获得现金支持，否则业务增长是直接受到企业自身现金流制约的（更别忘了，银行家和风险投资家都是会做锦上添花的事，没有人会雪中送碳的）。前两年，很多地产企业想着上市融资，融了资就去圈地，融了地再去增发，有的人还未上市就提前透支上市的钱，一旦上市不能成功，就会面临很尴尬的增地。从财务管理实务来说，企业必须计算年最大增长率是多少？每百元销售额需要多少元现金支持？每百元销售额为企业产生多少元现金流吗？若要提高增长速度一倍，现金流和周转的要求是多少等等问题。能否清晰地回答这类问题，反映了企业家是否真正把握了影响企业成长速度的内在要素。

三、缺乏科学的投资决策

      “面粉贵过面包”现象的出现说明企业拿地时缺乏科学的投资决策机制。记得2007年8月我在一次“老板如何管财务”的培训讲座中谈到如何在拿地前建立数学模型，以计算举牌次数、保利点、保本点时，被一地产上市公司老总打断，言：“老师，你这是理论上的，不管用。我告诉你，我在举牌时心里只想着一件事，摘到牌就是胜利。我心里很清楚我摘到牌后我其实没有钱付清地价，但罚款的钱我已经准备好了。”后在2008年再次与该老总相遇时聊起此事，不胜欷嘘。该公司正是在2007年高价拿了几块“地王”，导致股票市值跌破净资产值，损失惨重。

      还记得某地产公司1997年香港回归之前用40亿拿的一块地，在亚洲金融风暴爆发后不到一年时间就只剩下不到20个亿。后总结失败原因时，也归纳为投资决策缺乏科学民主机制所致。由于有过惨痛的教训，在这次金融风暴来临之际，提前采取措施躲进“避风港”中，受到的冲击就很小。

     而造成以上三个原因的原因又是什么呢，我们分析，主要又是以下两个原因造成的：

一、房地产公司老板大都不懂财务知识

      有许多房地产公司老板对财务一知半解，甚至连会计报表都看不懂。或者只习惯看利润表，资产负债表看得稀里糊涂，现金流量表更是和“天书”一样，压根就看不懂。而现金流是企业的血液，现金流量表可以清楚地说明企业现在的现金状况、现金的使用去向和来源等。许多企业家在破产时，还自信自己的企业是成功的、业务是上升的，但就是不能明白为何缺现金流，为何“死的不明不白”（详见博文：“老板，不要上了财务报表的当）。

二、中高层管理者也普遍缺乏财务知识，房地产公司财务声音太弱

      房地产公司的非财务的中高层管理者大都是理工科背景，普遍缺乏财务知识。在很多民营企业，老板是一言堂，如老板被兴奋冲昏头脑，总经理操盘手当然更乐于投资。由于房地产公司属专业化公司，财务通常又相对较弱，在公司地位不高，排名通常靠后，所以在决策时的声音通常都较小，就不可能发挥财务应有的制衡作用（详见博文“ 浅议金融危机下房地产公司财税管理）。

      怎么办呢，对策当然是从老板开始，带着非财务人员一起补财务课，同时要充实财务力量，提升财务地位，倾听财务声音。但说起来容易做起来难，要让“一双扛惯了枪的手去拿绣花针”，谈何容易。深圳智慧源公司为了让服务的房地产公司的老板和非财务的高管能“看到数字不头大”，确实费了不少脑筋。现将我们的经验和大家分享一下。

      我们花了一年的时间，将国外商学院的“企业运营管理沙盘”进行改版，将之“房地产化”，通过模拟从土地招投标，至建设销售、财务成果总结的全过程，以活泼、生动、直观的形式，有效再现了房地产运营管理的每一个细节，通过体验式学习，让他们充分感知“现金为王”的理念，体验现金流危机产生的深层次原因及化解之道。这其中，涉及到的知识点有：战略管理、全面预算管理、投融资决策、财务报表编制与分析、税务筹划、公司业绩评价等。这个沙盘开发出来后，我们在十家地产公司做了尝试性的运用，每次参训学员均被要求自我总结与得失点评。下面就是他们提炼的也是我们提倡的关于化解现金流危机的应对策略：

（一）建立危机意识

1. 平日居安思危。

2. 平时多申请融资额度，拓展新的融资渠道，防范未然。

3. 建立财务危机预警制度，设立科学的预警指标。

（二）预防重于处理

1. 事先做好财务规划，提高全面预算管理水平，做好营运计划。

2. 定期召开会议检讨预算与实际发生金额差异之所在，包括：

(1) 资金调度结果。

(2) 资金成本结构。

(3) 支付利息计划。

(4) 营运利润。

3. 建立有效的内控内稽制度。
4. 不景气时不要从事重大投资。
5. 不向地下钱庄举借高额利息。

（三）危机后处理

1. 要有人助不如自助，自己公司自己救的心态。

2. 降价促销，最大限度回笼资金。

3. 成立员工自救会。

4. 寻求上下游供应商和客户谅解与支持。

5. 尽速收回应收帐款，即刻启用银行信贷额度。

6. 遣散员工。

7. 让售股权或合并。

8. 处置闲置资产。

9. 谈判、沟通延期还债。