变房屋销售为股权转让

例：2011年，位于城区的致远房地产公司将其拥有的房屋出租给某商贸公司，租期10年，租金每年300万元。当年致远公司应纳税情况如下：

营业税=300*5%=15（万元）

房产税=300*12%=36（万元）

城建税及教育费附加=15*10%=1.5（万元)

企业所得税=（300-15-36-1.5）*25%=61.88（万元）

税后净利润=300-15-36-1.5-61.88=185.62（万元）

    由于商贸公司所支付的租金可在缴纳企业所得税前扣除，假设该商贸公司不考虑该租金的税前利润为X。则该商贸公司的税后利润=（X-300）*（1-25%）=75%X-225.

    为减轻税负，致远公司将房屋出租改为投资，改房屋作价1500万元，作为对商贸公司的投资入股，商贸公司每年进行利润分红，改税后利润分红=300*（1-25%）=225（万元）。进行税收筹划后，致远公司接受的商贸公司所分配的税后利润不缴纳企业所得税，以房屋投资入股取得的投资收益不缴纳营业税和房产税，该项业务的税后净利润变为225万元，相比税收筹划前的方案增加了39.38万元（225-185.62）。

    对商贸公司而言，以支付租金的方式使用房产的租金可以税前扣除，但需要缴纳房产税=1500*（1-30%）*1.2%=12.6(万元）。假设该商贸公司的税前利润与税收筹划前相同，则该商贸公司的税后利润=（X-12.6）*（1-25%）-225=75%X-234.45。与税收筹划前相比税后净利润减少了9.45万元（234.45-225）。可见，通过将房屋出租转化为投资业务，致远房地产公司避免了营业税等税负，得到了节税效益。虽然商贸公司的税后收益因此减少，但远低于房地产公司所获得的收益，这一矛盾可通过双方协商解决。