作者：李明俊

      最近很多房地产企业都在思考一个问题，如何修炼内功，提高精细化管理水平，通过内部挖潜，保持持续赢利，迎接新一轮房地产高峰的到来。

      房地产内部挖潜节流的空间在哪里？目前房地产成本构成中，排第一位的是建安成本，排第二位是地价（拿地早的排外），排第三位的就应该是税收成本了。如与销售额挂钩，在预征阶段，各项税负合计已达到销售额的8-12%，如果项目结束进行清算，则普遍高达15%以上，一线城市会达到25%以上。因此，控制和节约税收成本支出，无疑是应对金融危机的重要举措之一。那么如何应对呢？

      目前普遍的做法无外乎是通过虚开工程发票增加成本而已，而这样典型的偷税做法绝不是长久之计。笔者经手过一失败的税务咨询案例，拿出来与大家共勉。

一、案例基本情况

      2007年五一节期间，深圳智慧源管理咨询公司接受北京昌平的一家地产公司的邀请提供税务咨询服务，该公司有一商业地产项目，销售额约6.5亿元，各项税负合计约1.9亿元。我们成立了一个咨询小组，4个人前后花了一个月的时间做现场调研，后用两周的时间提交了一套综合解决方案。该方案一共包括了15个子方案的组合，如全部实施大约可为该公司节税4000多万元。基本思路是注册上下游开发企业，然后通过转让定价，将开发企业的利润向上下游公司，利用税差或税收优惠以达到节税目的（详细见博文“富力与万科应对土地增值税的难与易http://blog.sina.com.cn/jimmylmj ”）。当向该公司董事长汇报时，该董事长嫌我们的方案太麻烦，并以注册公司和维护这些公司会增加企业的运营成本为理由表示否定我们的方案。并同我们讲，他们在请我们做筹划之前，他们还聘请了当地一个房地产公司的财务总监担任公司税务顾问，这个人也提供了一个咨询方案。这个董事长拿两个筹划方案一比较，认为前税务顾问给出的方案简单、容易操作，而我们的方案相对麻烦，操作周期长。后了解前顾问所出方案确实非常简单：从山西（该公司老板的家乡）找一个建筑公司，然后在北京做一个假承包合同，然后让这家建筑公司给虚开1亿建安发票，加大工程成本即可以了。也就是大部分地产商常用的招法。

      虚开建安发票，建筑公司需交营业税、代扣企业所得税约6.6%，而这家房地产公司可以抵掉39%的土地增值税，再抵掉33%的企业所得税，一共可以抵掉59个点的税金。虚开1亿元的建安发票，交纳660万元的税金后可以抵掉5900万元的税金，整体可少交5240万元税金。不仅少交税，而且操作简单。

二、问题及风险分析

      这样的所谓的“筹划方案”表面看起来操作简单，效果明显。但实际上，这不是真正的税务筹划，这就是典型的打着筹划之名的偷税漏税做法。这样的“筹划”方案给企业埋下了偷税的潜在定时炸弹，不时几时会把企业和老板带进“阴沟”里。

      问题是，为了少交税，类似的税务安排在很多企业屡见不鲜。虚开建安发票也是房地产企业为了降低税负最常采用的手段。那么，这其中倒底会有什么样的风险呢？我们分析如下：

①虚开建安发票后，建安成本就会虚高

      该项目销售额约6.5亿元，原建安总成本约3.8亿元，加上1亿元后则达4.8亿元。而建安成本政府都会有工程定额。比如在北京市地税局2007年5月出台的《北京市土地增值税清算管理办法》（注：这是全国第一个吃螃蟹的，是财税（2006）187号文要求加强土地增值税清算文件出台后全国第一份土地增值税清算细则）就规定，在北京市，前期工程费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费用四项成本，多层建筑每平方米1560元；高层每平方米2263元，如超过规定数额，除非有特别理由，否则税务部门不予承认。那么，一下子虚开1亿元的建安发票，必然会让建安成本徒然增加很多，如何向税务机关解释呢？能找到合适的理由让税务局同意吗？如果增加不多，还可以解释，增加如此大金额，通过的概率恐怕是为零的，因为，税务局在这件事上如“过份帮忙”也有“掉乌纱帽”的风险。

②资金回流的风险

      实际建筑安装费为3.8亿元，虚开成4.8亿元的发票，资金流如何处理？虚开的1亿元要不要付帐？如果1亿元长期挂账，容易引起税务部门的怀疑，而且按照规定应付未付不得进入成本。如果转帐，则1亿元资金如何回流？对方会不会有信用风险？

③回流资金的帐务处理风险

      我们假设建筑商信用良好，资金回流没有关系。对方将1亿元资金重新打给公司，这么大的一笔资金如何下账？入内账还是入外帐？如果通过银行进账，则帐务上会出现入帐风险，只能长期“挂往来款”，无法削除。如以现金入帐，则可以计入“小金库”，而如此大金额要提取现金，则只能分取若干次，则“小金库”里放这么一笔资金后就不是“小金库”了，这个“小金库”的管理会存在很大难度和风险。

④对方账务处理的风险

      换位思维，如果从建筑商的角度来考虑，建筑商也将面临账务处理的极大困难。如何处理1亿元的虚开金额？2亿元的收入变成了3亿元的收入，要多交企业所得税，如何应对？1亿元的现金如何提取出来？建筑商为应付这种困局，只能采取不规范的手法进行处理，比如他自己再弄张假发票抵帐或虚列人头，虚加人工来解决。这就会放大了建筑公司的税务检查风险。而一旦建筑公司出事，则税务机关就会顺藤摸瓜，将该开发企业牵扯出来。在现实中类似的由于上、下游出现而被税务稽查的案例屡见不鲜。

    三、偷税与筹划的区别分析

     而我们提供的方案，与之相比，因属合理合法的税务筹划范畴，所以手续会繁琐，时间成本、人力成本、资金成本都会发生，节税额与直接偷税相比也会较低，但两者性质却完全不同。偷税的做法，会给企业今后留下税务检查风险与隐患。筹划的方案虽然操作起来麻烦，但是是合法的，将来贵司股东、法人、财务都会睡觉踏实。即使税务局发现交易金额大，认为不合理，也仅仅属于“关联交易转移定价不合理，需做特别纳税调整”的范畴，不能定性为偷税，没有法律风险，这就是两者间的本质差别。